Радио «Маяк в Кузбассе»
«Радио России-Кузбасс»
Радио «Вести FM»
RSS новостей
9 Декабря 2016 Кемерово

Строим индивидуальные жилые дома, делая отступы от смежников и «красных линий»

12.01.2016

Размещение домов и хозяйственных построек на земельном участке затрагивает интересы владельцев соседних участков, а также публичные интересы (соблюдение отступов от красных линий). Поэтому в процессе проектных работ необходимо обращаться к действующим нормам, которые регулируют подобные вопросы:

1. Не соблюдение требований о расстоянии между возводимыми домом, строениями и границами земельных участков.

Согласно п. 7.1. "СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" (утв. Приказом Минрегиона РФ от 28.12.2010 N 820) в районах усадебной и садово-дачной застройки расстояния от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должны быть не менее 6 м. Расстояние от границы участка должно быть не менее: до стены жилого дома - 3 м; до хозяйственных построек - 1 м.

При нарушении указанных требований собственники соседних участков могут обратится в суд за защитой своих интересов.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Результат обращения с указанным иском соседей зависит от нескольких факторов, в том числе, при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения негаторного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

Особенности распределения обязанности доказывания по данному иску заключаются в том, что лицо, обратившееся в суд, должно представить доказательства принадлежности ему имущества на праве собственности и совершения ответчиком действий, препятствующих осуществлению законным владельцем своих прав в отношении данного имущества. Ответчик при этом должен доказать правомерность своего поведения.

Именно из-за отсутствия доказательств нарушения прав указанные иски остаются без удовлетворения (Например, см. апелляционное определение Кемеровского областного суда от 24.03.2015г. № 33-2950, Кассационное определение Верховного суда Республики Марий Эл от 15.12.2011 по делу N 33-2128/2011, Апелляционное определение Самарского областного суда от 09.12.2014г. № N 33-12155/2014).

При наличии же доказательств нарушения прав истца возводимыми вблизи границы земельного участка строениями, сооружениями (с нарушением отступов от границ, предусмотренных действующими требованиями) судебная практика складывается иным образом, удовлетворяя иски о сносе или переносе строений (Например, см. апелляционное определение Московского областного суда от 09.02.2015г. по делу № 33-29297/2014, Решение Ленинского районного суда г.Красноярска от 15.10.2014г. по делу № 2-3622/2014, Решение Кировского районного суда г.Волгограда от 01.10.2014г. по делу № 2-1885/2014).

Во избежание судебных тяжб и связанных с ними материальных затрат, вплоть до сноса возведенных построек, необходимо соблюдать вышеприведенные нормы.

2. Несоблюдение при строительстве минимальных отступов от красных линий.

В соответствии с Постановление Администрации городского округа город Воронеж от 26.07.2010 № 650 (ред. от 25.12.2012) «Об утверждении местного норматива градостроительного проектирования «Планировка жилых, общественно-деловых и рекреационных зон городского округа город»:

Жилые дома на территории малоэтажной застройки (малоэтажной жилой застройкой считается застройка домами высотой до трех этажей включительно) располагаются с отступом от красных линий.

Усадебный, одно-, двухквартирный дом должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов - не менее чем на 3 м. Расстояние от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должно быть не менее 5 м.

В отдельных случаях допускается размещение жилых домов усадебного типа по красной линии улиц в условиях сложившейся застройки.

К объекту индивидуального жилищного строительства, построенному на земельном участке, отведенном для этих целей (разрешенное использование земельного участка – индивидуальное жилищное строительство) могут возникнут вопросы в связи с неполучением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и несоблюдением минимальных отступов от красных линий только в ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства администрацией муниципального образования, что на практике происходит довольно редко.

Но и в этом случае, как показывает судебная практика положительное решение о сносе строения суд выносит только, если строение проходит непосредственно по красной линии или заступает за нее. (Например, см. апелляционное определение Белгородского областного суда от 28.01.2014 по делу N 33-203/2014(33-4758/2013). В некоторых регионах суды также ссылаются на сложившийся порядок («местные традиции») согласно которому красные линии проходят по фасадам зданий. (Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 25.03.2015 по делу N 33-1813/2015).

В случаях же, когда минимальный отступ не соблюден, но все-таки имеется, суд отказывает в сносе строения (Например, см. определение Краснодарского краевого суда от 08.05.2014 N 44г-1074/2014, Апелляционное определение Воронежского областного суда от 10.12.2013 N 33-6227).

Исходя из судебной практики, строение не может быть снесено только лишь из-за несоблюдения минимальных отступов от красных линий. Риск сноса возникает в случае, если само строение заступает за такую линию.

Обратите внимание, что наличие указанных выше нарушений, не лишает правообладателя возможности зарегистрировать право собственности на такой объект и, кроме того, проводить сделки с недвижимостью, что заставляет не только застройщика, но и любого последующего покупателя проверять указанные выше вопросы.  

 


Возврат к списку